ECLI:NL:RBAMS:2026:7766

wonende in [woonplaats 1] ,

hierna te noemen: [eiser 1] ,2. [eiser 2],

wonende in [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: [eiser 2] ,3. [eiser 3],

wonende in [woonplaats 3] ,

hierna te noemen: [eiser 3] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers]

advocaat: mr. M.S. Houweling,

tegen

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

advocaat: mr. D.W.N. Brand,2. UBA BOUW B.V.,

gevestigd in Uithoorn,

hierna te noemen: UBA,

advocaat: mr. M.J. Verbaken,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en UBA.

Waar gaat de zaak over?

[eisers] hebben nieuwbouwappartementen gekocht met uitzicht op het [locatie] . Volgens [eisers] zijn [gedaagde 1] als verkoper en UBA als aannemer tekortgeschoten in hun verplichtingen, onder andere omdat door opwarming sprake is van een onleefbaar binnenklimaat. Volgens [gedaagde 1] en UBA voldoen de appartementen aan wat met [eisers] is overeengekomen. Het aanbrengen van buitenzonwering is niet mogelijk en daar waren [eisers] mee bekend. Zij moeten zelf maatregelen nemen tegen de opwarming, aldus [gedaagde 1] en UBA.

De rechtbank oordeelt dat, uitgaande van de juistheid van de meetgegevens die in het geding zijn gebracht, sprake is van een onleefbaar binnenklimaat. Een deskundige zal moeten beoordelen of [gedaagde 1] en UBA door het onleefbare binnenklimaat tekort zijn geschoten en of dit kan worden opgelost. Om meer inzicht te krijgen in het oorspronkelijke bouwplan, de onderliggende berekeningen en veronderstellingen, en de wijzigingen die daarna door [gedaagde 1] zijn doorgevoerd in het bouwplan, is nodig eerst de betrokken architect te horen. De rechtbank beveelt daarom eerst een getuigenverhoor, daarna een deskundigenbericht.

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 16 september 2025,

– de akte overlegging producties van [eisers] ,- de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] , met producties,

– de conclusie van antwoord van UBA, met producties,

– het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 juni 2026 en de daarin genoemde stukken. De zittingsaantekeningen van de griffier zijn aan het dossier toegevoegd.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2.1.

Partijen en overeenkomsten

2.1.1.

[gedaagde 1] is een samenwerkingsverband tussen twee ontwikkelaars: Amvest Management II B.V. en COD Real Estate B.V. In 2015 heeft [gedaagde 1] percelen gekocht op [locatie] voor het [project] .

2.1.2.

Op 22 juli 2021 heeft [gedaagde 1] een samenwerkingsovereenkomst met UBA gesloten om het project te realiseren. [project] bestaat uit vijf gebouwen, waaronder het gebouw [gebouw 1] met daarin de appartementen van [eisers]

2.1.3.

In de periode van december 2021 tot en met februari 2022 hebben [eisers] afzonderlijk koopovereenkomsten gesloten met [gedaagde 1] voor de appartementsrechten van [straatnaam] [huisnummer] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] in [plaats] . Zij hebben voor appartementsrechten (zonder parkeerplaats) koopsommen betaald van € 1.070.933 ( [eiser 1] ), € 1.205.688 ( [eiser 2] ) en € 1.263.188 ( [eiser 3] ).

2.1.4.

In de koopovereenkomsten is opgenomen dat [eisers] verplicht zijn om een SWK-aannemingsovereenkomst aan te gaan met UBA voor de bouw van het appartement. [eisers] hebben dit gedaan en aanneemsommen van € 584.067 ( [eiser 1] ), € 746.812 ( [eiser 2] ) en € 746.812 ( [eiser 3] ) aan UBA betaald.

2.1.5.

In artikel 19 van de koopovereenkomst en in artikel 14 van de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de koop- en de aannemingsovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormen.

2.1.6.

Op pagina 3 onder I van de aannemingsovereenkomst is bepaald dat UBA de gemeenschappelijke en individuele gedeelten afbouwt naar de eisen van goed en deugdelijk werk.

2.1.7.

In de Technische Omschrijving (hierna: TO) bij de aannemingsovereenkomsten is in 6.4 vermeld dat de beglazing is uitgevoerd met zonwerend isolatieglas HR++ en dat de te openen delen draai- en/of kiepramen volgens tekening zijn. Daarnaast is in 6.4 van de TO opgenomen dat het aanbrengen van buitenzonwering niet tot de mogelijkheden behoort.

2.2.

Onderzoek naar mogelijke opwarming en wijziging kolommen

2.2.1.

Voor de start van de bouw hebben [eisers] gevraagd naar de mogelijkheid om toch buitenzonwering aan te brengen. Zij hadden namelijk zorgen over bovenmatige opwarming in de appartementen door de ligging op het zuidoosten en de grote raampartijen. UBA heeft geantwoord dat geen buitenzonwering kan worden gerealiseerd. Aan een andere koper van een appartement in gebouw [gebouw 1] heeft UBA laten weten dat voor het totale project de mogelijkheden zijn onderzocht en beoordeeld, het creëren van de mogelijkheid van buitenzonwering zou betekenen dat op veel plekken de gevelindelingen en detailleringen zou moeten worden aangepast en dat [gedaagde 1] deze stap niet wil maken.

2.2.2.

Op 3 mei 2023 heeft UBA aan [eisers] bericht dat om brandtechnische redenen de oorspronkelijke stalen kolommen moeten worden gewijzigd in betonnen kolommen. [eisers] hebben bezwaar gemaakt tegen deze wijziging omdat hiermee de industriële uitstraling verloren gaat.

2.2.3.

Op 12 juni 2023 heeft Nieman Raadgevende Ingenieurs B.V (hierna: Nieman) in opdracht van UBA gerapporteerd over haar onderzoek naar het binnenklimaat van de appartementen in het gebouw [gebouw 1] . Zij heeft op basis van modelberekeningen geconcludeerd dat bij enkele woningen niet wordt voldaan aan het niveau ‘acceptabel’ en dat na oplevering met reflecterende binnenzonwering alsnog aan het acceptabele uitgangspunt kan worden voldaan.

2.2.4.

Op 17 november 2023 heeft Van Duin Installatiemanagement (hierna: Van Duin) in opdracht van [eisers] een rapport uitgebracht over haar onderzoek naar het binnenklimaat van de appartementen. Van Duin heeft geconcludeerd dat uit modelberekeningen blijkt dat de invloed van de zoninstraling bij deze appartementen erg hoog is en dat de invloed van aanvullende zonwerende maatregelen (buitenwering) daarom heel groot is. Bij toepassing hiervan in combinatie met een goed functionerende koelinstallatie zal de temperatuuroverschrijding beperkt blijven en zullen de klachten ten aanzien van de te hoge temperatuur aanzienlijk lager zijn, aldus Van Duin.

2.2.5.

Op 27 november 2023 heeft UBA aan [eisers] een verdere technische onderbouwing gegeven voor de noodzaak van de gewijzigde uitvoering van de kolommen. UBA heeft uiteindelijk de wijziging doorgezet en betonnen kolommen gerealiseerd.

2.2.6.

[eisers] hebben aan ADEK Installatie Advies B.V. (hierna: ADEK) opdracht gegeven het klimaat in het appartement van [eiser 3] te beoordelen. In haar rapport van 12 maart 2024 heeft ADEK op basis van modelberekeningen geconcludeerd dat 2 van de 3 slaapkamers niet voldoen aan het niveau ‘acceptabel’. Om wel aan de klasse ‘acceptabel’ of ‘goed’ te voldoen zijn volgens ADEK aanvullende maatregelen zoals bijvoorbeeld buitenzonwering of een aanvullende koelinstallatie nodig.

2.2.7.

Op 15 maart 2024 heeft Van Duin gerapporteerd over haar metingen in (onder andere) het appartement van [eiser 3] en geconcludeerd dat de temperatuur in het appartement kan oplopen tot 30 graden. In haar rapport van 25 april 2024 heeft Van Duin geconcludeerd dat de spuicapaciteit in alle kamers van het appartement niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.

2.2.8.

In de appartementen van [eisers] zijn kiepramen gerealiseerd die niet kunnen worden vastgezet.

2.2.9.

Op 20 juni 2024 heeft Nieman gereageerd op de conclusies van ADEK en Van Duin. Volgens haar ontbreekt in het rapport van Van Duin een duidelijk toetsingskader, sluit het niet aan op een gebruikelijke rekenmethode voor TO-berekeningen en zijn diverse

gebouwgebonden voorzieningen niet in de berekeningen meegenomen.

2.2.10.

Op 23 september 2024 heeft ADEK gerapporteerd over de uitgangspunten en geconcludeerd dat de kans op oververhitting van andere appartementen ook aanzienlijk is en sterk afhankelijk is van welke maatregelen er worden getroffen om oververhitting tegen te gaan.

2.3.

Verzoek tot herstel bovenmatige opwarming en gewijzigde kolommen

2.3.1.

Op 6 december 2024 hebben [eisers] [gedaagde 1] en UBA verzocht om binnen 14 dagen tot nakoming van hun verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst over te gaan, door (onder andere) herstel van de bovenmatige opwarming en de gewijzigde kolommen. UBA heeft [eisers] op 13 december 2024 laten weten dat volgens haar geen sprake is van een tekortkoming en [gedaagde 1] heeft dat gedaan op 15 januari 2025. Nadat [eisers] [gedaagde 1] en UBA op 8 mei 2025 opnieuw een termijn van 14 dagen voor herstel hebben gegeven, hebben UBA en [gedaagde 1] hun standpunt herhaald.

2.4.

Rapport Ootes over wijziging kolommen, ramen en afwerkingsniveau

2.4.1.

Op 21 mei 2025 heeft Ootes engineering (hierna: Ootes) in opdracht van [eisers] gerapporteerd over haar onderzoek in de appartementen. Volgens Ootes heeft UBA wijzigingen ten opzichte van de tekeningen van de architect en de tekeningen bij de verleende omgevingsvergunning doorgevoerd, onder meer door het realiseren van kiepramen in plaats van draai/kiepramen en andere kolommen. Ootes geeft aan dat voor de start van de bouw, in afwijking van de tekening waarop de bouwvergunning is gebaseerd, is gekozen voor een gevelopbouw met houtskeletbouw (wat minder duurzaam is dan een aluminium vliesgevel opbouw), dit om kosten te besparen. Dit heeft erin geresulteerd dat het isolatiepakket en de constructie veel dikker moest worden uitgevoerd, met ruimteverlies tot gevolg. Daardoor moesten stalen kolommen vervangen worden door betonnen kolommen. Daarnaast is volgens Ootes het afwerkingsniveau voor de gemeenschappelijke ruimten en de appartementen ondermaats.

2.5.

Balkons te dicht op de erfgrens

2.5.1.

Op 17 juni 2025 heeft [gedaagde 1] aan [eisers] bericht dat hun balkons dichter dan 2 meter van de erfgrens van het naastgelegen kantoorgebouw van [gebouw 2] liggen en dat [gebouw 2] hiervoor geen toestemming heeft gegeven. De balkons van [eisers] kijken uit op het parkeerterrein bij het kantoorgebouw.

2.6.

Oplevering appartementen

2.6.1.

Op 17 juni 2025 ( [eiser 1] ) en 18 juni 2025 ( [eiser 3] en [eiser 2] ) zijn de appartementen van [eisers] opgeleverd. [eisers] hebben bij de oplevering onder andere bezwaar gemaakt tegen de opwarming van het appartement, de kiepramen en de betonnen kolommen.

2.7.

Temperatuurmetingen Koppen in februari, maart en april 2026

2.7.1.

In de periode van 3 februari 2026 tot en met 29 april 2026 heeft Koppen Bouwexperts B.V. (hierna: Koppen) metingen verricht in de appartementen van [eisers] Koppen heeft op 7 mei 2026 gerapporteerd.

2.7.2.

De metingen van Koppen in het appartement van [eiser 1] lieten de hierna genoemde gemiddelde temperaturen en percentages zien van overschrijding van de ingestelde temperatuur. Dit gebeurde over de hele meetperiode, terwijl de gemiddelde buitentemperaturen in februari 5,89 graden Celsius was, in maart 8,40 graden Celsius en in april 10,74 graden Celsius:

De meetresultaten hebben geleid tot de volgende minimum en maximum temperaturen:

2.7.3.

In het appartement van [eiser 3] , waar sinds half maart 2026 binnenzonwering is aangebracht in de vorm van inbetweens in alle kamers en gordijnen in de slaapkamer, zijn metingen uitgevoerd. Deze leverden de volgende gemiddelde temperaturen en percentages op waarbij de ingestelde temperatuur werd overschreden (de gemiddelde buitentemperaturen waren zoals vermeld in alinea 2.7.2):

De meetresultaten hebben geleid tot de volgende minimum en maximum temperaturen:

2.7.4.

Op 26 april 2026 heeft Van Duin gerapporteerd over het binnenklimaat in het appartement van [eiser 2] aan de hand van modelberekeningen. Volgens Van Duin kan de temperatuur in het appartement van [eiser 2] oplopen tot 38,1 graden Celsius.

2.7.5.

Op 8 mei 2026 heeft Van Duin, aan wie [eiser 3] de meetresultaten van Koppen heeft voorgelegd, gerapporteerd dat zijn TO-berekeningen niet veel afwijken van de metingen van Koppen. Het appartement van [eiser 2] is gelegen op de 4e verdieping, onder dat van [eiser 3] op de 5e. [eiser 2] heeft Van Duin gevraagd om te beoordelen of de temperatuurmetingen die Koppen Bouwexperts in opdracht van [eiser 3] heeft uitgevoerd, representatief zijn voor zijn appartement. Volgens Van Duin is het appartement van [eiser 2] door de ligging een verdieping lager minder vatbaar voor bovenmatige opwarming, maar zijn de appartementen geometrisch identiek en daarmee zal een temperatuurmeting van het appartement van [eiser 2] overeenkomen met de eerder door Van Duin verrichte TO-berekeningen.

3.1.

[eisers] vorderen, na eiswijziging, samengevat, dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

– de door [eisers] met [gedaagde 1] gesloten koopovereenkomst en/of de door [eisers] met UBA aannemingsovereenkomst ontbindt en [gedaagde 1] en/of UBA veroordeelt tot terugbetaling van de koopsom en aanneemsom, met rente,

Subsidiair
– [gedaagde 1] en/of UBA veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst en/of aannemingsovereenkomst met [eisers] , in die zin dat zij het onleefbare binnenklimaat binnen 3 maanden herstellen, op straffe van een dwangsom,

– [gedaagde 1] en/of UBA veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst en/of aannemingsovereenkomst, door het balkon van [eisers] binnen 4 weken na het vonnis aan te passen zodat een vordering van [gebouw 2] wordt voorkomen en dat [gedaagde 1] en/of UBA [eisers] vrijwaren voor door hen te maken kosten op dit punt, op straffe van een dwangsom,

– de door [eisers] met [gedaagde 1] gesloten koopovereenkomst en/of de door [eisers] met UBA aannemingsovereenkomst gedeeltelijk (partieel) ontbindt als gevolg van het ondermaats afwerkingsniveau en de gewijzigde uitvoering van de kolommen en [gedaagde 1] en/of UBA veroordeelt tot terugbetaling van een gedeelte van de koopsom en aanneemsom, met rente,

Primair en subsidiair

– [gedaagde 1] en UBA veroordeelt tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade, onder andere door te late oplevering, en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, met rente.

3.2.

[gedaagde 1] en UBA betwisten de vorderingen van [eisers] en willen dat die worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, met rente.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, verder ingegaan.

4.1.

De vorderingen van [eisers] tot (gedeeltelijke) ontbinding

4.1.1.

[eisers] vorderen primair ontbinding en subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de met [gedaagde 1] en UBA gesloten overeenkomsten door a) het onleefbare binnenklimaat, b) de balkons die te dicht op de erfgrens zijn gebouwd, c) de gewijzigde kolommen en d) de ondermaatse afwerking.

4.1.2.

Artikel 6:265 BW bepaalt dat als een partij een verplichting niet nakomt, de andere partij de overeenkomst helemaal of gedeeltelijk mag ontbinden. Dit geldt niet als de tekortkoming, vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft dus recht op (gedeeltelijke of volledige) ontbinding. De rechtbank beoordeelt dit aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Daarnaast ontstaat het recht op ontbinding pas als nakoming niet (tijdelijk of blijvend) mogelijk is en de schuldenaar in verzuim is.

a) Onleefbaar binnenklimaat

4.1.3.

Volgens [eisers] is door opwarming van de appartementen sprake van een onleefbaar binnenklimaat. Zij verwijzen daarvoor naar de conclusies van ADEK en Van Duin, en naar de temperatuurmetingen van Koppen. [gedaagde 1] en UBA betwisten de conclusies van ADEK, Van Duin en de metingen van Koppen.

4.1.4.

Partijen verschillen van mening over de conclusies van ADEK en Van Duin door de gebruikte rekenmethodes. Zowel Nieman, ADEK als Van Duin hebben gebruik gemaakt van modelmatige temperatuurberekeningen en de uitkomsten daarvan verschillen. Deze modelmatige berekeningen zijn voorspellingen, de temperatuurmetingen van Koppen zijn dat niet. De rechtbank stelt vast dat uit de metingen die door Koppen in de periode van februari tot en met april 2026 zijn gedaan volgt dat het bovenmatig warm is in de appartementen van [eisers] Deze drie maanden zijn niet de warmste van het jaar en toch wordt het binnen meer dan 30 graden Celsius. Dat is te warm en zorgt voor een onleefbaar binnenklimaat. [gedaagde 1] en UBA hebben naar voren gebracht dat de metingen een vertekend beeld geven omdat de appartementen niet bewoond worden, zonwering ontbreekt, de loggers direct achter glas zijn geplaatst en geen rekening is gehouden met spuiventilatie. De rechtbank gaat vooralsnog uit van de juistheid van de metingen van Koppen. [eiser 3] woont namelijk vanaf maart 2026 in zijn appartement en dat de meetresultaten in het appartement van [eiser 1] , die niet permanent in zijn appartement verblijft, dusdanig anders zijn is niet gebleken. Daarbij komt dat ook met binnenzonwering, zoals bij [eiser 3] , de temperatuur in de woonkamer oploopt tot boven 30 graden Celsius. Nu [eisers] dit hebben weersproken, is niet komen vast te staan dat de loggers direct achter het glas zijn geplaatst. Ook het standpunt van [gedaagde 1] en UBA dat de metingen anders zouden zijn als rekening zou zijn gehouden met spuiventilatie gaat niet op. Weliswaar heeft Koppen in zijn rapport geconcludeerd dat een open raam zorgt voor een daling van de temperatuur met 3 graden, maar ook dan is nog steeds sprake van hoge temperaturen. Daar komt bij dat, zoals [eisers] naar voren hebben gebracht, spuiventilatie eigenlijk niet mogelijk is omdat als de ramen tegenover elkaar open staan, deze dichtklappen door de windstroom, ook omdat deze niet in open stand kunnen worden vastgezet. Daarnaast hebben [eisers] onweersproken gesteld dat het niet wenselijk is om de balkondeuren open te zetten omdat het dan binnen hard gaat waaien doordat de appartementen op hoogte zitten en er ter plaatste veel wind is.

Zijn [gedaagde 1] en/of UBA met het onleefbare binnenklimaat tekortgeschoten?

4.1.5.

[eisers] stellen dat [gedaagde 1] en UBA door het onleefbare binnenklimaat tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. [gedaagde 1] en UBA betwisten dit. Volgens [gedaagde 1] en UBA zijn de appartementen voorzien van alle voorzorgsmaatregelen binnen de mogelijkheden die het ontwerp biedt. Het appartement is voorzien van zonwerend glas, een koelsysteem en ventilatiemogelijkheid. Bovendien waren [eisers] er bij het aangaan van de overeenkomsten mee bekend dat buitenzonwering niet mogelijk is. Volgens [gedaagde 1] hebben [eisers] met de appartementen gekregen wat zij op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. Volgens UBA heeft zij gebouwd volgens de aannemingsovereenkomst en voldoen de appartementen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. [eisers] hebben hier tegenin gebracht dat UBA een zorgplicht heeft en zij daarin tekort is geschoten omdat de voorzorgsmaatregelen in het ontwerp niet zorgen voor een leefbaar binnenklimaat, ook niet als [eisers] zelf maatregelen treffen, zoals [eiser 3] heeft gedaan. Volgens [eisers] heeft UBA ook als volgens de TO buitenzonwering niet mogelijk is de verplichting om appartementen te leveren die voldoen aan de eis van goed en deugdelijk werk. [gedaagde 1] heeft ook dan de verplichting om appartementen te leveren die geschikt zijn voor normaal gebruik. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 3] nog gezegd dat hij, toen hij van [gedaagde 1] en UBA begreep dat buitenzonwering niet mogelijk was, ervan uitging dat dit ook niet nodig zou zijn.

4.1.6.

[eisers] hebben tijdens de zitting verklaard dat het niet hun streven is de overeenkomsten met [gedaagde 1] en UBA te ontbinden, maar dat zij een oplossing willen. Partijen zijn het er niet over eens wat een oplossing zou kunnen zijn en voor wiens rekening die komt. Het is, met wat partijen naar voren hebben gebracht (zie alinea 4.1.5), nog onduidelijk of [gedaagde 1] en UBA met het onleefbare binnenklimaat beide of afzonderlijk tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. [eisers] dragen daarvan de bewijslast. Zij worden door de rechtbank in de gelegenheid gesteld hun stellingen nader te onderbouwen door middel van bewijslevering. Tijdens de mondelinge behandeling is door partijen besproken dat hiervoor nodig is dat een deskundige onderzoek doet naar de oorzaak van de opwarming van de appartementen en naar een oplossing hiervoor, met het oog op hun subsidiaire vordering tot herstel. [eisers] zullen het bewijs kunnen leveren door verhoor van deskundigen, maar de rechtbank acht het daaraan voorafgaand aangewezen de architect (althans de meest betrokken medewerker(s) van het architectenbureau dat is ingeschakeld) als getuige te horen. Op grond van het bepaalde in artikel 166 lid 1 Rv beveelt de rechtbank daarom ambtshalve een afzonderlijk verhoor van deze getuige(n).

Voorgestelde vragen aan architect

4.1.7.

De rechtbank zal de architect vragen stellen over de volgende onderwerpen:1. Is buitenzonwering mogelijk? Zo ja, op welk wijze? Zo nee, waarom niet?

2. Indien buitenzonwering niet mogelijk is, was dat dan een bewuste keuze? Zo ja, wat was daarvan de reden?3. Zijn er berekeningen gemaakt met betrekking tot de te verwachten temperatuur in de appartementen, zo ja, welke berekeningen en wat was daarvan de uitkomst?

4. Is in de berekeningen uitgegaan van maatregelen die door de bewoners zouden moeten worden genomen om de temperatuur te reguleren, zo ja welke maatregelen?

5. Zijn ten opzichte van de bij de gemeente ingediende plannen in de tekeningen en technische omschrijving die zijn uitgevoerd en die ten grondslag liggen aan de overeenkomsten met [eisers] wijzigingen doorgevoerd die van invloed zijn op de temperatuur in de appartementen? Zo ja, welke wijzigingen en wat is daarvan de invloed? Hierbij zal in ieder geval ingegaan worden op de ramen (vergunningstekening: draai-kiepramen met doorvalbeveiliging, uitgevoerd: kiepramen).

6. In het oorspronkelijke ontwerp was sprake van aluminium vliesgevels en stalen kolommen. Volgens de deskundige Ootes is in plaats daarvan houtskeletbouw in de gevels toegepast. Is dit juist? Zo ja, zou bij toepassing van aluminium vliesgevels de vervanging van metalen kolommen door betonnen kolommen nodig zijn geweest?

4.1.8.

Als de te horen architect(en) de appartementen willen bezoeken voorafgaand aan het getuigenverhoor, moeten [eisers] daaraan hun medewerking verlenen en moeten [gedaagde 1] en UBA daarvoor eveneens te worden uitgenodigd. De mogelijkheid de appartementen te bezoeken dient in de oproep(en) van de getuige(n) te worden vermeld.

4.1.9.

Het ligt op de weg van [gedaagde 1] als opdrachtgever van de hoofdarchitect, naar de rechtbank begrijpt Powerhouse Company (alinea 2.4 conclusie van antwoord [gedaagde 1] ), te berichten welke persoon of personen van dat architectenbureau of eventueel door hen ingeschakelde derden destijds bij de ontwikkeling van het bouwplan betrokken waren en over de bovenstaande vragen kunnen verklaren. [gedaagde 1] zal dat op 12 augustus 2026 bij akte kunnen doen (zie ook alinea 4.4.1). Vervolgens is het aan [eisers] om de getuige(n) op te roepen voor het door de rechtbank te bepalen getuigenverhoor. Zij zullen daarvoor op 26 augustus 2026 de verhinderdata van de getuige(n) en partijen over de maanden september tot en met december 2026 op moeten geven, waarna de rechtbank (zo spoedig mogelijk) een datum voor het getuigenverhoor zal bepalen.

4.1.10.

[gedaagde 1] en UBA zullen de gelegenheid krijgen voor een contra-enquête, waarin getuigen kunnen worden gehoord die over de bovenstaande vragen kunnen verklaren.

4.1.11.

De definitieve vragen aan de deskundige kunnen mede afhangen van de verklaring van de getuige(n). Daarom zullen partijen tegelijk met de conclusie na enquête ook op de in dit vonnis genoemde vragen kunnen reageren. Daarnaast worden [gedaagde 1] en UBA in de gelegenheid gesteld om in hun conclusie na enquête te reageren op akte eiswijziging en overlegging producties van 1 juni 2026 van [eisers]

Voorgestelde vragen aan deskundige

4.1.12.

Na het getuigenverhoor van de architect zal de rechtbank bij vonnis de vragen definitief vaststellen en een deskundige benoemen (artikel 186 lid 1 Rv). Partijen zullen zich mogen uitlaten over de vereiste deskundigheid en mogen samen een deskundige voordragen. Als zij hierover geen overeenstemming bereiken, zal de rechtbank een deskundige kiezen. Partijen zullen ook op de hierna genoemde vragen bij akte mogen reageren, waarna de rechtbank de vragen definitief zal vaststellen. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat een deskundige op het gebied van bouwkunde dient te worden gezocht die bijzondere kennis heeft van klimaatbeheersing in gebouwen en dat de deskundige de volgende vragen zal moeten beantwoorden.

1. Is buitenzonwering mogelijk? Zo ja, op welk wijze? Zo nee, waarom niet?

2. Welke binnentemperaturen zijn in appartementen zoals die van [eisers] aanvaardbaar voor een normaal gebruik, uitgaande van de normen zoals deze golden toen de bouwvergunning werd verleend?

3. Zijn de metingen van de binnentemperatuur zoals verricht door Koppen in het appartement van [eiser 1] betrouwbaar en zijn deze representatief voor de overige appartementen? Zo niet, wilt u uw eigen (vervangende of aanvullende) metingen doen?

4. Zijn de appartementen in de huidige toestand geschikt voor normaal gebruik? Zo niet, wat zijn daarvan de oorzaken?

Wilt u daarbij ingaan op de redelijkerwijs van de bewoners te verwachten maatregen om de binnentemperatuur te beïnvloeden? Wilt u daarbij ook in het bijzonder onderzoeken of de spuicapaciteit voldoende is en of ventileren praktisch uitvoerbaar is, gezien het niet kunnen blokkeren van de kiepramen in open stand en de wind ter plaatse?

Wilt u ook rekening houden met de lage zonstand in het voor- en najaar en met de omschakeling van de WKO-installatie van verwarmen naar koelen en andersom?

5. Indien het antwoord op vraag 4 negatief is: welke maatregelen zijn mogelijk om de binnentemperatuur op een aanvaardbaar niveau te brengen? Welk van de mogelijke maatregelen beveelt u aan?

6. Wilt u als u meent dat de appartementen in de huidige toestand niet geschikt zijn voor normaal gebruik uw oordeel geven over de deugdelijkheid van het oorspronkelijke ontwerp, de daarin aangebrachte wijzigingen en de uitvoering van de opgedragen bouwwerkzaamheden door UBA?

b) Balkons te dicht op de erfgrens: geen tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt

4.1.13.

De rechtbank oordeelt dat met de situatie van de balkons, die te dicht op de erfgrens zijn geplaatst, op dit moment geen sprake is van een privacy-inbreuk. [gedaagde 1] en UBA hebben niet betwist dat op dit punt sprake is van een tekortkoming. De balkons zijn inderdaad te dicht bij de erfgrens gebouwd en een klein deel daarvan biedt – zonder toestemming – uitzicht op het perceel van [gebouw 2] . Daarmee is er sprake van een ongeoorloofde situatie (artikel 5:50 lid 1 BW). Op dit moment is er evenwel geen sprake van een privacy-inbreuk, omdat het uitzicht gericht is op de parkeerplaatsen op het naastgelegen terrein. Mocht dit in de toekomst veranderen, dan kunnen nog maatregelen worden genomen. Omdat [gedaagde 1] [eisers] op 8 juli 2025 heeft gevrijwaard voor eventuele aanspraken van [gebouw 2] , bestaat er in ieder geval geen belang bij de (subsidiaire) vordering van [eisers] hiertoe.

c) Betonnen in plaats van stalen kolommen

4.1.14.

Volgens [eisers] is sprake van een tekortkoming door de wijziging van de kolommen van staal naar beton. De wijziging doet afbreuk aan uiterlijk en kwaliteit en de bruikbaarheid van de ruimte in de appartementen wordt daarmee beperkt. UBA heeft voor haar wijzigingsbevoegdheid een beroep gedaan op artikel 37 van de aannemingsovereenkomst en artikel 3 van de algemene voorwaarden. [gedaagde 1] heeft hier ook naar verwezen en naar voren gebracht dat [eisers] voor de afwerking bij UBA moeten zijn. De noodzaak voor de wijziging was de brandveiligheid, aldus [gedaagde 1] en UBA. De kolommen die gelegen zijn tegen een binnenwand of de gevel, konden niet van staal gerealiseerd worden omdat er onvoldoende vrije ruimte rondom de kolommen was voor het aanbrengen van de noodzakelijke brandwerende coating. Volgens [gedaagde 1] en UBA kon met betonnen kolommen de industriële look worden behouden. Ook zijn de vrijstaande kolommen, die beeldbepalend zijn, niet aangepast en uitgevoerd in staal. [eisers] hebben daar tegenin gebracht dat de door UBA doorgevoerde gevelwijziging zou hebben geleid tot de betonnen kolommen. Zij verwijzen daarvoor naar het rapport van Ootes, die concludeert dat het oorspronkelijk ontwerp voorzag in een aluminium vliesgevel, maar dat in plaats daarvan houtskeletbouw is toegepast (zie alinea 2.4.1). [gedaagde 1] en UBA betwisten dit en stellen dat met [eisers] in ieder geval niet is gecontracteerd op basis van vliesgevel.

4.1.15.

Deze kwestie zal in het verhoor van de architect aan de orde komen. Als de architect de bevindingen van Ootes bevestigt, leidt dat tot het oordeel dat de door [gedaagde 1] en UBA gestelde noodzaak om de stalen kolommen door betonnen kolommen te vervangen door UBA haar eigen wijziging van aluminium vliesgevel in houtskeletbouw is veroorzaakt. Dat betekent dat het in dat geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat UBA een beroep doet op artikel 37 van de aannemingsovereenkomst en artikel 3 van de algemene voorwaarden. Welke gevolgen dat heeft zal zo nodig worden beoordeeld in het eindvonnis.

d) Ondermaats afwerkingsniveau

4.1.16.

[eisers] hebben gesteld dat sprake is van een ondermaats afwerkingsniveau en hiervoor verwezen naar het rapport van Ootes (zie alinea 2.4.1). [gedaagde 1] en UBA hebben dit betwist.

Maatstaf zijn hier de tekeningen en het Technisch Ontwerp (TO). Voor zover Ootes zijn oordeel heeft gebaseerd op het afwerkingsniveau dat mocht worden verwacht in het luxe segment is dat niet relevant. Voor zover is gesteld dat het afwerkingsniveau van de gemeenschappelijke ruimten afwijkt van de tekeningen en/of het TO, ligt dat op het terrein van de VVE. De rechtbank zal over deze vorderingen nadat de architect is gehoord en de deskundige heeft gerapporteerd beslissen.

Verzuim onleefbaar binnenklimaat en gewijzigde kolommen

4.1.17.

[gedaagde 1] en UBA hebben zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van verzuim. De rechtbank gaat hierin niet mee. [eisers] hebben UBA en [gedaagde 1] op 6 december 2024 een termijn gegeven voor herstel van het onleefbare binnenklimaat en de wijziging van de kolommen. De gegeven termijn van 14 dagen bij ingebrekestelling van 6 december 2024 is ongebruikt verstreken. Dat de appartementen nog niet waren opgeleverd, doet daaraan niet af. [gedaagde 1] en UBA gaven namelijk al op 13 december 2024 (UBA) en 15 januari 2024 ( [gedaagde 1] ) aan dat zij geen gehoor zouden geven aan het verzoek tot herstel. Daarmee is op grond van artikel 6:83 sub c BW het verzuim op 21 december 2024 ingetreden, voor zover de rechtbank tot het oordeel komt dat [gedaagde 1] en UBA beide of afzonderlijk op deze punten tekort zijn geschoten.

4.2.

De vorderingen van [eisers] tot betaling van schadevergoeding

4.2.1.

[eisers] vorderen schadevergoeding, bestaande uit:

a) overschrijding contractuele opleverdatum,

b) kosten in verband met vertraging start afbouw [eiser 2] ,

c) reiskosten [eiser 1] en [eiser 3] ,

d) kosten binnenzonwering [eiser 3] ,

e) kosten deskundigenonderzoek,

f) advocaatkosten,

g) kosten gemaakt door [eisers] als onderdeel van het collectief verkrijgers,

als gevolg van overschrijding van de bouwtermijn.

a. a) Overschrijding bouwtermijn van 41 dagen kan aan UBA worden toegerekend

4.2.2.

[eisers] hebben naar voren gebracht dat hun appartementen te laat zijn opgeleverd ( [eiser 1] 78 dagen te laat en [eiser 2] en [eiser 3] 79 dagen te laat) omdat de overeengekomen bouwtermijn is overschreden en vorderen daarom gefixeerde schadevergoeding ( [eiser 1] € 11.389,31, [eiser 2] € 14.749,54 en [eiser 3] € 14.749,54). UBA heeft zich op het standpunt gesteld dat haar van de vertraging geen verwijt valt te maken en onder meer verwezen naar een overzicht van 143 onwerkbare werkdagen. [eisers] heeft hier tegenin gebracht dat de vertraging in de aanleg van nutsvoorzieningen niet kan worden afgetrokken van het aantal werkbare werkdagen. Dit is namelijk het gevolg van de discussie tussen [gedaagde 1] en UBA en [gebouw 2] over de balkons (zie alinea 2.5.1). De nutsvertraging is dus een gevolg van het handelen dat aan [gedaagde 1] en UBA dient te worden toegerekend en niet voor rekening van [eisers] mag komen.

4.2.3.

De rechtbank is van oordeel dat, zoals op de zitting ook door [eisers] gesteld, overschrijding van 41 dagen aan UBA kan worden toegerekend. Omdat de vertraging een gevolg is van een discussie met [gebouw 2] , komt die omstandigheid komt naar verkeersopvattingen voor rekening van [gedaagde 1] en UBA. UBA kan zich dus niet beroepen op overmacht (artikel 6:75 BW). Dat leidt ertoe dat UBA hiervoor schadevergoeding verschuldigd is. Op grond van artikel 11 lid 5 SWK Algemene Voorwaarden bij de aannemingsovereenkomst is UBA een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd van een kwart promille van de aanneemsom per kalenderdag. De gevorderde bedragen voor de overschrijding van de bouwtermijn zijn door [gedaagde 1] en UBA niet (voldoende) gemotiveerd betwist en zullen bij eindvonnis worden toegewezen.

b) Kosten in verband met vertraging start afbouw [eiser 2]

4.2.4.

Hiervoor zal mogelijk relevant zijn wat naar voren komt in het verhoor van de architect en het rapport van de deskundige, daarom zal over deze vordering pas in het eindvonnis worden geoordeeld.

c) Reiskosten niet toewijsbaar

4.2.5.

[eiser 1] heeft reiskosten van € 10.180,59 (vluchten en huurauto’s) gevorderd als gevolg van het tekortschieten van [gedaagde 1] en UBA. [gedaagde 1] en UBA hebben het causaal verband tussen de tekortkoming en de schade betwist. De rechtbank oordeelt dat, voor zover er sprake is van tekortschieten, de gevorderde reiskosten daarmee geen verband houden.

d) Inrichtingskosten niet toewijsbaar

4.2.6.

[eiser 3] heeft de kosten van zonwering ad € 48.458,78 gevorderd, die volgens hem niet kan voorkomen dat het appartement bovenmatige opwarmt. [gedaagde 1] en UBA hebben betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank houdt het oordeel op dit punt aan, en zal hierover beslissen nadat de architect is gehoord en de deskundige heeft gerapporteerd.

e) Deskundigenkosten

4.2.7.

[eisers] hebben vergoeding van de door hen gemaakte deskundigenkosten gevorderd. [gedaagde 1] en UBA betwisten dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Hierover zal in het eindvonnis worden geoordeeld, afhankelijk van de verdere overige beoordeling.

f) Advocaatkosten (zelf en als onderdeel van verkrijgers – g) niet toewijsbaar

4.2.8.

[eisers] hebben vergoeding van de werkelijke advocaatkosten gevorderd. [gedaagde 1] en UBA hebben betwist dat [eisers] hiervoor in aanmerking komen. De rechtbank wijst de gevorderde advocaatkosten af. [eisers] hebben namelijk geen bijzondere omstandigheden aangevoerd waarmee afwijking van het liquidatietarief gerechtvaardigd zou zijn.

4.3.

[eisers] hebben buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht

4.3.1.

[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde 1] en UBA hebben de verschuldigdheid daarvan betwist. Anders dan [gedaagde 1] en UBA naar voren hebben gebracht, is aan de wettelijke eisen voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten voldaan en is ook voldoende gebleken dat [eisers] buitengerechtelijke werkzaamheden hebben verricht. Hierover zal nader worden beslist bij eindvonnis.

4.4.

Verdere verloop procedure

4.4.1.

Het verdere procesverloop zal nu zijn:

– [gedaagde 1] geeft op de rol van 12 augustus 2026 de namen van de getuigen op die gehoord kunnen worden,

– [eisers] geven op de rol van 26 augustus 2026 de verhinderdata op van partijen en getuigen over de maanden september tot en met december 2026,

– het getuigenverhoor van de architect(en) vindt plaats,

– er volgt een contra-enquête, waarbij getuigen van de kant van UBA en [gedaagde 1] worden gehoord,

– partijen dienen de conclusie na enquête in, gecombineerd met reactie op de te benoemen deskundige en de te stellen vragen aan de deskundige. [gedaagde 1] en UBA krijgen de gelegenheid om in de conclusie na enquête te reageren op de laatste akte van 1 juni 2026 van [eisers]

– de rechtbank benoemt een deskundige,

– er vindt een deskundigenonderzoek plaats,

– partijen dienen een conclusie na deskundigenonderzoek in,

– de rechtbank wijst eindvonnis.

5.1.

beveelt een getuigenverhoor van de bij het ontwerp van bij het gebouw [gebouw 1] betrokken architect(en), die antwoord kan/kunnen geven op de vragen die zijn vermeld in alinea 4.1.7,

5.2.

verwijst de procedure naar de rol van 12 augustus 2026 voor het doorgeven door [gedaagde 1] van de namen van de getuige(n) die gehoord kunnen worden, waarna [eisers] twee weken later op de rol van 26 augustus 2026 de verhinderdata in de maanden september tot en met december 2026 laat weten van partijen en getuigen,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2026.