ECLI:NL:RBGEL:2026:6202

en

De uitspraak op bezwaar van 30 september 2024, waarbij de inspecteur het bezwaar tegen de voldoening van € 104.000 aan overdrachtsbelasting vanwege de verkrijging van [adres 1] in [woonplaats] (de onroerende zaak) ongegrond heeft verklaard.

De rechtbank heeft het beroep op 29 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de inspecteur, [persoon 1] en [persoon 2] .

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1. Belanghebbende is woonachtig op [adres 2] in [woonplaats] . Zij heeft op 21 december 2015 de onroerende zaak verkocht voor € 675.000. Bij de verkoop is zij een (terug)kooprecht overeengekomen.

2. Belanghebbende heeft op 16 april 2024 gebruik gemaakt van het (terug)kooprecht en de onroerende zaak verkregen voor een koopprijs van € 675.000. Voorafgaand aan de verkrijging heeft zij op verzoek van de notaris de onroerende zaak laten taxeren. De taxateur, [taxateur] , heeft in het rapport van 28 maart 2024 de onroerende zaak getaxeerd op waardepeildatum 27 maart 2024 op een marktwaarde van € 1 miljoen.

3. Ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak heeft belanghebbende € 104.000, oftewel 10,4% van € 1 miljoen, aan overdrachtsbelasting voldaan.

4. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 3 juni 2024 aan een derde verkocht voor € 780.000.

5. Tussen partijen is de maatstaf van heffing in geschil ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende op 16 april 2024.

6. Belanghebbende heeft gesteld dat de maatstaf van heffing € 780.000 bedraagt, omdat zij kort na de verkrijging van de onroerende zaak deze onder zakelijke voorwaarden aan een derde heeft doorverkocht voor dat bedrag.

7. De rechtbank heeft geoordeeld dat de overdrachtsbelasting terecht is voldaan over een waarde van € 1 miljoen.

8. Bij haar oordeel heeft de rechtbank het volgende voorop gesteld. De waarde van een onroerende zaak is de waarde in het economische verkeer en ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. Bij de waarde in het economische verkeer gaat het om de prijs die de meestbiedende gegadigde voor een zaak zou betalen na aanbieding van die zaak op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Feiten die na het waarderingstijdstip plaatsvinden, kunnen licht werpen op de toestand zoals die op de peildatum bestond. Als uitgangspunt geldt dat een tussen van elkaar onafhankelijke partijen overeengekomen koopprijs niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer.

9. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat de inspecteur aannemelijk dient te maken dat de waarde in het economische verkeer meer bedraagt dan de tegenprestatie.

10. De rechtbank heeft in dat oordeel het volgende overwogen. Belanghebbende heeft de onroerende zaak voor een te lage, onzakelijke waarde teruggekocht. De (terug)koopprijs is namelijk gelijk aan de prijs waarvoor zij de onroerende zaak in 2015 – bijna negen jaar eerder – heeft verkocht. Bij de terugkoop heeft een onafhankelijke taxateur vervolgens de marktwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1 miljoen. De rechtbank heeft aannemelijk geacht dat deze waarde dan (op zijn minst) gelijk is aan de waarde in het economische verkeer. De inspecteur is dus in de op hem rustende bewijslast geslaagd.

11. Weliswaar is de onroerende zaak enkele maanden later voor minder, € 780.000, verkocht aan een derde, maar dat verandert het oordeel niet. Zowel in de bezwaarfase als ter zitting is toegelicht dat het belangrijkste punt voor belanghebbende was wie naast haar zou komen wonen en niet voor welke prijs zij de onroerende zaak zou verkopen. Als hier al sprake zou zijn van een waardedrukkende omstandigheid, dan is die omstandigheid aan belanghebbende gebonden en niet aan de onroerende zaak. Hiermee wordt bij de waarde in het economische verkeer dus geen rekening mee gehouden. Bovendien heeft de gemachtigde ter zitting nog verklaard dat de verkoopprijs van € 780.000 tot stand is gekomen door de koopprijs van de onroerende zaak te pakken, € 675.000, en die te vermeerderen met de afgedragen overdrachtsbelasting, € 104.000. De (door)verkoopprijs van € 780.000 weerspiegelt dus niet de waarde in het economische verkeer.

12. Het beroep is ongegrond verklaard. Dat betekent dat belanghebbende geen recht heeft op teruggaaf van een deel van de voldane overdrachtsbelasting. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Deze uitspraak is op 29 juli 2026 gedaan door mr. J.A.L. Heldens, rechter, in aanwezigheid van J.M.A.A. Dijksterhuis, griffier.

Het proces-verbaal is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

griffier

rechter

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van de uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.