ECLI:NL:RBNHO:2026:9273

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 20 oktober 2025, met producties;

– de conclusie van antwoord van 24 december 2025;

– het tussenvonnis van 28 januari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

– akte met producties van [gedaagde] van 24 april 2026;

– aanvullende productie van Pré Wonen van 24 april 2026,

– de mondelinge behandeling van 6 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1.

Pré Wonen verhuurt met ingang van 20 september 2024 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats 1] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 734,15 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

2.2.

In de algemene voorwaarden is opgenomen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben en dat hij het gehuurde netjes moet inrichten.

2.3.

Op 20 mei 2025 heeft een buurtbewoner melding gedaan dat het gehuurde al negen maanden leeg staat.

2.4.

Pré Wonen heeft op 9 juni 2025 en op 14 juli 2025 huisbezoeken bij [gedaagde] afgelegd. [gedaagde] is toen niet aangetroffen.

2.5.

Op 5 augustus 2025 hebben partijen elkaar gesproken in het gehuurde. Naar aanleiding van dit gesprek heeft Pré Wonen [gedaagde] op 6 augustus 2025 een brief gestuurd: “(…) Wij hebben meerdere meldingen ontvangen dat u niet in de woning zou wonen. Daarom hebben wij een onderzoek naar woonfraude gestart.

Tijdens dit onderzoek hebben wij u nooit in de woning aangetroffen. De woning was leeg. Ook bij onze laatste controle op 7 juli 2026 was de woning nog steeds leeg. (…)

Op 5 augustus 2025 om 13:00 uur zijn wij bij u thuis geweest. In de woning zagen wij een vloer, een bank, twee gordijnen en een televisie op de grond. Verder was de woning leeg. De bank stond op 7 juli 2025 nog ingepakt in de slaapkamer. De gordijnen hingen toen nog niet. Ook op 5 augustus 2025 hingen er geen gordijnen in de slaapkamer.

U gaf aan dat u slaapt op een matras die in de hoek van de bezemkast stond. Dit matras lag achter dozen. In de badkamer waren geen tandenborstel of douchegel aanwezig. Ook ziet de badkamer er ongebruikt uit.

De documenten die u zou laten zien, had u niet bij zich.

Er hangen geen enkele lampen in de woning. De woning is vrijwel in dezelfde staat als bij oplevering in september 2024.

U vertelde ons dat u in de afgelopen 11 maanden ongeveer 3,5 week in de woning heeft verbleven. (…)”

2.6.

Op 6 augustus 2025 heeft de gemeente [plaats 1] het volgende naar Pré Wonen gemaild: “(…) Melding ontvangen die niet voor SR bestemd is. Ik weet niet of woonfraude iets met deze melding kan?

De appartementen [adres] zijn in oktober 24 opgeleverd.

In appartement [adres] woont niemand.

Er staan dozen maar er is geen vloerbedekking, raambekleding etc

Dat is goed zichtvaar vanaf de galerij.

Heel af en toe komt er iemand lang maar die vertrekt ook meteen weer (…)”

2.7.

Op 15 januari 2026 heeft de gemeente [plaats 1] het volgende naar Pré Wonen gemaild: “(…) Wij ontvingen een melding dat de woning aan de [adres] nog steeds leeg staat.

Na de tweede melding (destijds naar jullie gestuurd) stonden er ineens wel meerdere mensen in de woning, hebben ze er 2 maanden over gedaan om de vloer te leggen, hebben ze gordijnen opgehangen (dicht) en hebben ze het raam van de voordeur afgeplakt zodat je niet meer naar binnen kan kijken. Hierna is er nooit meer iemand gezien en staat het licht nooit aan. Heel af en toe in de avond wordt er een blauwe lamp gezien, maar er zijn nog nooit personen gezien. De gordijnen zijn ook nog nooit open geweest. (…)”

2.8.

Het waterverbruik van [gedaagde] over de periode 20 september 2024 – 20 april 2026 bedraagt 6m3.

3.1.

Pré Wonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met de proceskosten.

3.2.

Pré Wonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten, door niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Dit blijkt uit de afgelegde huisbezoeken, de meldingen van de buurtbewoners en de verklaring van de gemeente [plaats 1]. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Pré Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent weliswaar dat hij in de periode september 2024 tot augustus 2025 niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Dit was en is in de periode erna (vanaf augustus 2025) wel degelijk anders. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar zijn pintransacties en naar zijn waterverbruik.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1.

Pré Wonen en [gedaagde] zijn verdeeld over de vraag of [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met zijn contractuele verplichting om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben.

4.2.

[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht om zijn hoofdverblijf te hebben en te houden in de woning. Mocht een schending van de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in rechte komen vast te staan dan rechtvaardigt dat naar vaste rechtspraak de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarbij is niet relevant dat het hoofdverblijf op enig moment weer zou zijn hersteld.

[gedaagde] heeft niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde

4.3.

Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder ([gedaagde]) zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel bereikt is, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.

4.4.

Als de verhuurder een voldoende concrete onderbouwing geeft van het standpunt dat de huurder niet in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, dan is het vervolgens aan de huurder om dat standpunt gemotiveerd te betwisten. Hij moet feiten en omstandigheden aandragen die aannemelijk maken dat hij wel degelijk in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. Dit mag van de huurder worden verlangd omdat hij veel beter dan de verhuurder weet wat er zich in de woning afspeelt.

Periode september 2024 – augustus 2025

4.5.

[gedaagde] heeft in de eerste plaats ter zitting erkend dat hij van september 2024 tot augustus 2025 niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in gehuurde. Dit is zoals gezegd reeds voldoende om tot ontbinding van huurovereenkomst over te gaan (zie rechtsoverweging 4.2).

4.6.

Los daarvan is ook niet gebleken dat [gedaagde] na augustus 2025 zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Hij heeft de stellingen van Pré Wonen onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat wordt als volgt toegelicht.

Periode augustus 2025 – heden

4.7.

Pré Wonen heeft ter onderbouwing dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde verwezen naar meldingen van omwonenden, de huisbezoeken op 9 juni 2025 en 14 juli 2025 waar [gedaagde] niet is aangetroffen, het met [gedaagde] gevoerde gesprek op 5 augustus 2025 en naar de bevindingen van de sociaal rechercheur van de gemeente [plaats 1].

4.8.

Uit het verslag van het huisbezoek (zie rechtsoverweging 2.5) en de bij dagvaarding overgelegde foto’s blijkt allereerst dat er in het gehuurde nauwelijks zaken van [gedaagde] zijn aangetroffen. Het enkele feit dat in de woonkamer een bank en een tv stond en dat in de badkamer een handdoek hing kan moeilijk worden beschouwd als een onderbouwing van bewoning van het gehuurde door hem persoonlijk. Dit wordt ook bevestigd door het onderzoek van de gemeente [plaats 1]. Zij schrijft daarover: “(…) Na de tweede melding (destijds naar jullie gestuurd) stonden er ineens wel meerdere mensen in de woning, hebben ze er 2 maanden over gedaan om de vloer te leggen, hebben ze gordijnen opgehangen (dicht) en hebben ze het raam van de voordeur afgeplakt zodat je niet meer naar binnen kan kijken. Hierna is er nooit meer iemand gezien en staat het licht nooit aan. Heel af en toe in de avond wordt er een blauwe lamp gezien, maar er zijn nog nooit personen gezien. De gordijnen zijn ook nog nooit open geweest. (…)”

4.9.

Ook volgt uit het waterverbruik dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Over de periode 20 september 2024 tot en met 20 januari 2026 heeft hij slechts 6 m3 water verbruikt. Dit verbruik is extreem laag, zelfs als dit verbruik enkel zou zien op de periode augustus 2025 tot en met januari 2026. Een gemiddeld waterverbruik in een eenpersoonshuishouden ligt namelijk volgens het Nibud op 68 m3 per jaar. [gedaagde] heeft hierover verklaard dat hij eenmaal per week doucht en dat hij ’s ochtends naar zijn ouders in [plaats 3] gaat en ’s avonds weer terug naar huis keert. Mocht dit al juist zijn, dan past dit ook niet bij een waterverbruik van slechts 6 m3.

4.10.

Datgene wat [gedaagde] verder in deze procedure heeft aangevoerd is onvoldoende om te kunnen oordelen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De door hem overgelegde pintransacties volstaan niet. Daar blijkt juist het tegenovergestelde (lees: geen hoofdverblijf). Het merendeel van de betalingen – volgens Pré Wonen 87% – hebben namelijk plaatsgevonden in [plaats 2] en in [plaats 3]. Een plausibele verklaring voor de vele betalingen [plaats 2] kon [gedaagde] niet geven. Het is niet aannemelijk dat [gedaagde] vanuit [plaats 3] in [plaats 2] boodschappen doet om vervolgens naar het gehuurde (in [plaats 1]) te gaan om de in [plaats 2] gekochte afhaalmaaltijden te nuttigen.

4.11.

Volgens Pré Wonen blijkt uit de overgelegde bankafschriften verder, in tegenstelling tot hetgeen in de conclusie van antwoord wordt aangevoerd, dat [gedaagde] nauwelijks boodschappen in [plaats 1] heeft gedaan. Er zijn volgens haar in [plaats 1] vrijwel alleen pintransacties te zien bij coffeeshops en bij de McDonald’s. Dit heeft [gedaagde] niet weersproken.

4.12.

Dat [gedaagde] na augustus 2025 op verschillende momenten de woning heeft opgeknapt, brengt in de gegeven omstandigheden – meer in het bijzonder gelet op het lage waterverbruik en de vele pintransacties in [plaats 3] en [plaats 2] – niet mee dat hij in die periode zijn hoofdverblijf heeft in de woning.

4.13.

[gedaagde] heeft tot slot nog verwezen naar zijn energieverbruik van 976 kWh. Dit maakt het oordeel ook niet anders. Het betreft het energieverbruik over de periode 2 oktober 2024 tot 2 oktober 2025. [gedaagde] heeft erkend dat hij van september 2024 tot augustus 2025 niet in het gehuurde heeft verbleven. Het energieverbruik kan om die reden niet als onderbouwing dienen dat [gedaagde] na augustus 2025 zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Bovendien – voor zover [gedaagde] bedoeld heeft te stellen dat dit verbruik vergelijkbaar is met zijn huidige verbruik – blijft dit energieverbruik ver achter bij het gemiddelde elektriciteitsverbruik per jaar van een eenpersoonshuishouden, dat volgens het Nibud 1600 kWh is.

4.14.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen om nog bewijs te leveren, mede omdat een concreet bewijsaanbod van zijn zijde bij antwoord en tijdens de mondelinge behandeling is uitgebleven en [gedaagde] gedurende deze procedure nauwelijks of geen begin van bewijs heeft geleverd.

Ontbinding huurovereenkomst is gerechtvaardigd

4.15.

De kantonrechter vindt de tekortkoming van [gedaagde] ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, afgezet tegen het belang van Pré Wonen als verhuurder van een sociale huurwoning, leiden niet tot de conclusie dat de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding niet rechtvaardigt. Dat dit grote consequenties voor [gedaagde] heeft, maakt het voorgaande niet anders. Pré Wonen heeft als toegelaten instelling de verplichting om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de (zeer schaarse) sociale huurwoningen. Dit belang van Pré Wonen staat op gespannen voet met het (langdurig) niet bewonen van het gehuurde door [gedaagde]. De ontruimingstermijn wordt op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis gesteld.

Proceskosten

4.16.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:

– kosten van de dagvaarding

€

144,47

– griffierecht

€

135,00

– salaris gemachtigde

€

506,00

(2 punten × € 253,00)

– nakosten

€

126,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

911,97

Uitvoerbaar bij voorraad

4.17.

De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats 1],

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Pré Wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Pré Wonen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 911,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.