ECLI:NL:RBOVE:2026:2689

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 mei 2025.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op

€ 241.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Ommen voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft hierop schriftelijk gereageerd.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 13 mei 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1].

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze vrijstaande recreatiewoning bungalow, gebouwd in 1970 en in 2001 gerenoveerd, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 93 m² en staat op een kavel van 1620 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage van 15 m² en een overkapping van 13 m².

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.

4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Anders dan belanghebbende stelt is het feit dat de woning in verhuurde staat is voor de WOZ-waardering daarom niet relevant. Dat de huurder al een aantal maanden de huurprijs niet heeft betaald is evenmin relevant.

6. Anders dan belanghebbende (veronder)stelt, werkt de Wet WOZ met verplichte ficties: de wet gaat er (fictief) van uit dat een woning (i) onverhuurd is en (ii) direct beschikbaar voor een potentiële koper. Of de feitelijke situatie in werkelijkheid anders is, zoals kennelijk in belanghebbendes situatie, is (juridisch gezien) niet relevant.

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de recreatiewoning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 246.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te Vilsteren. Het gaat om de vergelijkingsobjecten:

– [adres 2], op 6 september 2024 geleverd voor € 228.000,-;

– [adres 3], op 20 september 2023 geleverd voor € 293.000,-;

– [adres 4], op 16 september 2024 geleverd voor € 204.000,-.

8. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

Het is vaste rechtspraak dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere referentie-objecten mag gebruiken dan in de bezwaarfase. Dat is in het onderhavige geval ook gedaan. Wat belanghebbende heeft aangevoerd ten opzichte van de in bezwaar gebruikte referentieobjecten hoeft daarom niet verder besproken te worden

9. Belanghebbende voert aan dat het dak van zijn woning aan revisie toe is en dat alle kozijnen, het glas, de deuren en de meterkast binnen 3 à 4 jaar vervangen moeten worden.

10. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning reeds als ondergemiddeld (2) te beoordelen. Een nog lagere kwalificering (1) zou inhouden dat de woning slooprijp is en tegen de vlakte moet.

11. Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat de waarde van de woning sinds 2022 met 50% is gestegen overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waardebepaling ieder belastingjaar op zichzelf staat en dat aan een waardering per een eerdere waardepeildatum geen betekenis toekomt. De WOZ-waarde moet elk jaar opnieuw worden vastgesteld aan de hand van feitelijk gerealiseerde, recente verkooptransacties van referentiewoningen rondom de onderhavige waardepeildatum en onafhankelijk van de WOZ-waarde op een eerdere waardepeildatum. De (procentuele) waardestijging ten opzichte van een eerdere waardepeildatum doet niet ter zake. Slechts verkopen van vergelijkbare referentiewoningen rondom de waardepeildatum zijn maatstaf gevend voor de WOZ-waarde.

In zijn verweerschrift wijst de heffingsambtenaar bovendien op een aantal woningen die op dit moment te koop staan/stonden. Wat van deze toevoeging ook zij, belanghebbende heeft de (rekenkundige) juistheid van de matrix in beroep niet, laat staan gemotiveerd betwist.

12. Verder stelt belanghebbende dat hij door de vastgestelde waarde een hoog bedrag aan Box 3-belasting voor de woning gaat betalen. Veel eigenaren van een tweede huis zouden om deze reden volgens belanghebbende hun tweede woning gaan/willen verkopen respectievelijk hebben dat al gedaan waardoor de marktprijs van recreatiewoningen daalt.

13. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde van een woning geen rekening kan en mag houden met het bedrag dat een woningeigenaar aan inkomstenbelasting in Box 3 betaalt. Met schommelingen in de markt, die volgens belanghebbende mede het gevolg zijn van ingetreden en mogelijk nog toekomende wijzigingen in Box 3, wordt in het kader van de Wet WOZ (slechts) in zoverre rekening gehouden, doordat wordt uitgegaan van rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare referentiewoningen.

14. Tot slot stelt belanghebbende dat de WOZ-waarde van zijn woning € 190.000,- moet zijn. Dit standpunt heeft belanghebbende niet onderbouwd, anders dan met de stelling ter zitting dat het opknappen van de woning door verbouwingskosten met € 100.000,- zijns inziens leidt tot een waarde(stijging) tot € 300.000,- waarop de heffingsambtenaar heeft gerepliceerd dat een verbouwingsinvestering van € 100.000,- in de praktijk leidt tot een waardestijging met 60%. De door belanghebbende beoogde toekomstige waarde na renovatie van € 300.000,- minus 60% van € 100.000,- leidt ook in die algemeen gangbare visie (wederom) tot een waarde van € 240.000,- hetgeen (opnieuw en nagenoeg) overeenkomt met de beschikte WOZ-waarde.

15. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde van de woning in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van

mr. R.M. Timmerman, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.