ECLI:NL:RBROT:2026:5245

wonende te [woonplaats] ,2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat: mr. J.A.M. van de Sande,

tegen

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

advocaat: mr. M.C.C.A. Grapperhaus-Vos,2. VAN DEN NIEUWENDIJK BOUW B.V.,

gevestigd te Stellendam,

advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen,

gedaagden.

Naar eisers wordt hierna gezamenlijk verwezen (in mannelijk enkelvoud) als [eiser] en gedaagden worden hierna genoemd [gedaagde 1] , Van den Nieuwendijk en gezamenlijk (in vrouwelijk enkelvoud) [gedaagde]

1.1.

[eiser] heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met [gedaagde] in 2021. Volgens [eiser] is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning niet aan deze overeenkomst beantwoordt. Van den Nieuwendijk is volgens [eiser] tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst doordat de werkzaamheden nog niet zijn voltooid. Partijen hebben onderhandeld over een minnelijke regeling en volgens [eiser] hebben partijen daarover overeenstemming bereikt, die blijkt uit een door [eiser] aan [gedaagde] toegezonden concept vaststellingsovereenkomst. In dit kort geding vordert [eiser] nakoming van de volgens hem totstandgekomen vaststellingsovereenkomst, althans dat [gedaagde] wordt veroordeeld om door te onderhandelen met het oog op het binnen een in de vordering genoemde termijn tot stand komen van een vaststellingsovereenkomst. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot nakoming af, omdat niet aannemelijk is dat partijen overeenstemming hebben bereikt. De vordering tot dooronderhandelen wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat [gedaagde] de onderhandelingen heeft afgebroken. Deze oordelen worden hierna uitgelegd.

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 4 februari 2026 met 20 producties;

– de akte overlegging producties van [eiser] met 3 producties;- de conclusie van antwoord van Van den Nieuwendijk met 7 producties;

– de akte overlegging producties van Van den Nieuwendijk met 1 productie;

– het verweerschrift van [gedaagde 1] ; – de pleitnota van mr. Van de Sande.

2.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 25 februari 2026.

3.1.

[eiser] sloot op 5 augustus 2021 een koopovereenkomst met [gedaagde 1] en een aannemingsovereenkomst met Van den Nieuwendijk voor de woning te [woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning). [gedaagde 1] leverde de woning op 28 september 2021 en Van den Nieuwendijk startte daarna haar werkzaamheden.

3.2.

Van den Nieuwendijk wilde de werkzaamheden in december 2023 opleveren, maar [eiser] weigerde deze oplevering. In januari 2024 is de woning ernstig beschadigd door een brand. Van den Nieuwendijk verrichtte vervolgens herstelwerkzaamheden.

3.3.

In oktober 2024 bleek dat mogelijk sprake was van een houtaantastende schimmel in de woning. In een onderzoeksrapport van 28 mei 2025 is opgenomen dat sprake is van een huiszwam die hout in zeer ernstige mate aantast en dat voortzetting van de bouwwerkzaamheden door Van den Nieuwendijk enkel mogelijk is na sanering van de huiszwam.

3.4.

[eiser] stelde per e-mail van 12 september 2025 [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de geleden schade en nodigde [gedaagde] uit voor een gesprek om te kijken of een minnelijke regeling bereikt kon worden.

3.5.

Op 29 oktober 2025 voerden [eiser] en [gedaagde] overleg op het kantoor van de advocaat van [eiser] De advocaat van [eiser] maakte na de bespreking een document op met de naam “Vaststellingsovereenkomst Concept 14-11-2025” (hierna: de conceptvaststellingsovereenkomst) en verzond dit per e-mail van 14 november 2025 aan [gedaagde] Daarbij maakte de advocaat een voorbehoud ten aanzien van de instemming van zijn cliënten.

3.6.

[eiser] meldde in een e-mail van 26 november 2025 bij [gedaagde] dat de conceptvaststellingsovereenkomst de uitwerking betrof van de tijdens de bespreking van 29 oktober 2025 al bereikte overeenstemming. Van den Nieuwendijk weersprak per e-mail van 28 november 2025 dat partijen tijdens de bespreking overeenstemming hadden bereikt over een regeling. [gedaagde 1] nam hetzelfde standpunt in bij e-mail van 3 december 2025.

3.7.

[eiser] nodigde per e-mail van 18 december 2025 [gedaagde] opnieuw uit voor een overleg over de conceptvaststellingsovereenkomst. Alleen [eiser] en [gedaagde 1] voerden dit overleg. [eiser] kondigde daarna aan rechtsmaatregelen te nemen.

4.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt:

Primair

1. om de conceptvaststellingsovereenkomst na te komen en medewerking te verlenen aan alle voor de uitvoering noodzakelijke rechtshandelingen, waaronder het verrichten van betalingen door [gedaagde] aan [eiser] en (terug)levering van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

Subsidiair

2. om de onderhandelingen met [eiser] te hervatten en voort te zetten, overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, met het oog op het sluiten van een vaststellingsovereenkomst die behelst: de beëindiging/ontbinding van de aanneemovereenkomst, de (terug)betaling van betaalde termijnen en reële schadevergoeding, de (terug)levering van de woning en een reële schadevergoeding en [gedaagde] daarbij te bevelen om binnen tien dagen de onderhandelingen af te ronden en binnen 30 dagen de onderhandelde overeenkomst te ondertekenen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

Primair en subsidiair

3. tot betaling van de kosten van dit geding.

4.2.

[eiser] legt aan de vorderingen – kort samengevat – het volgende ten grondslag. De woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst. De huiszwam was al aanwezig toen [gedaagde 1] de woning leverde. [gedaagde 1] wist dat en heeft [eiser] daarover niet geïnformeerd. [gedaagde 1] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Van den Nieuwendijk is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. De werkzaamheden zijn niet opgeleverd en in de gegeven omstandigheden hoeft [eiser] Van den Nieuwendijk niet toe te laten dit alsnog te doen. [eiser] heeft ook geen vertrouwen meer in Van den Nieuwendijk. Er bestaat gelet hierop voor [eiser] voldoende grondslag om in rechte ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst met [gedaagde] te bewerkstelligen en [gedaagde] moet de schade van [eiser] vergoeden. Op basis van deze uitgangspunten hebben schikkingsonderhandelingen plaatsgevonden. Tijdens een bespreking op het kantoor van de advocaat van [eiser] hebben partijen overeenstemming bereikt over een regeling en de inhoud daarvan is opgenomen in de conceptvaststellingsovereenkomst. [gedaagde] kan daarom veroordeeld worden om de conceptvaststellingsovereenkomst na te komen. Als geen overeenstemming is bereikt over een gehele regeling, dan hebben partijen wel op onderdelen overeenstemming bereikt en [gedaagde] moet daarom worden veroordeeld om door te onderhandelen.

4.3.

[gedaagde] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . [gedaagde 1] legt aan haar verweer – kort samengevat – het volgende ten grondslag.Ten tijde van de verkoop had de woning geen huiszwam, althans was deze geheel gesaneerd. Bij de verkoop beantwoordde de woning aan de koopovereenkomst. [gedaagde 1] is niet aansprakelijk voor schade van [eiser] .Van den Nieuwendijk legt aan haar verweer – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Van den Nieuwendijk is niet tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. [eiser] verhindert momenteel de sanering van de huiszwam en Van den Nieuwendijk kan niet verder totdat sanering heeft plaatsgevonden. Van den Nieuwendijk heeft recht op betaling voor de door haar verrichte bouwwerkzaamheden. [gedaagde] voert verder aan dat [gedaagde] en [eiser] geen overeenstemming bereikten over een minnelijke regeling tijdens de bespreking op 29 oktober 2025 en dus ook niet over de conceptvaststellingsovereenkomst. [gedaagde] heeft de onderhandelingen niet gestaakt en is nog steeds bereid tot onderhandelen. De ingestelde vordering om door te onderhandelen voor zover die erop neerkomt dat [gedaagde] een vaststellingsovereenkomst met [eiser] moet sluiten, komt neer op contractsdwang.

Toetsingskader nakoming overeenkomst kort geding

5.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter die vordering ook zal toewijzen. Daarvoor is tenminste vereist dat de partij die nakoming vordert het bestaan en de inhoud van de betreffende overeenkomst aannemelijk maakt.

Spoedeisend belang

5.2.

Volgens [gedaagde] . heeft [eiser] geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen en voor zover dat wel wordt aangenomen, [eiser] met de aankoop van een nieuwe woning zelf een spoedeisende situatie heeft gecreëerd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de aanstaande levering van een nieuwe woning onvoldoende om een spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] aan te nemen. Het spoedeisend belang volgt echter uit de aard van de ingestelde vorderingen. Daar komt bij dat als [eiser] gevolgd wordt in zijn stellingen dat er een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen of na dooronderhandeling tot stand kan komen, hij op korte termijn belang heeft bij de uitvoering van daaruit voortvloeiende ongedaanmakingsverplichtingen, gelet op de huidige onbruikbare staat van de woning. In dat geval kan redelijkerwijs niet van [eiser] worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

[gedaagde] hoeft conceptvaststellingsovereenkomst niet na te komen

5.3.

Voorop gesteld wordt dat de ontstane situatie voor [eiser] zeer vervelend is. Hij heeft een woning gekocht die hij niet kan bewonen, de situatie duurt al meerdere jaren voort en er is op dit moment geen uitzicht op een oplossing. De primaire vordering kan in dit kort geding echter niet toegewezen worden. Dit wordt hieronder toegelicht.

5.4.

Partijen zijn het erover eens dat alle betrokken partijen en hun advocaten op 29 oktober 2025 een overleg hebben gehad op het kantoor van de advocaat van [eiser] en dat tijdens dat overleg is gesproken over een minnelijke regeling. Volgens [eiser] hebben partijen tijdens deze bespreking (mondelinge) overeenstemming bereikt en is de conceptvaststellingsovereenkomst een weergave daarvan. Dit wordt weersproken door zowel [gedaagde 1] en haar advocaat als Van den Nieuwendijk en haar advocaat. Volgens [gedaagde 1] en Van den Nieuwendijk hebben zij vanwege de vervelende situatie voor [eiser] kenbaar gemaakt bereid te zijn te onderhandelen over een minnelijke regeling. Daarbij kan het uitgangspunt ontbinding van de tussen partijen bestaande overeenkomsten zijn. Dat betekent echter nog niet dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een regeling, en de bedragen, zoals vervat in de conceptvaststellingovereenkomst. Gelet op deze ontkenning door [gedaagde] en aangezien er geen andere aanknopingspunten zijn waaruit de volgens [eiser] bereikte overeenstemming blijkt, gaat het in deze procedure om het woord van [eiser] tegen dat van [gedaagde]

5.5.

Bij deze stand van zaken is de voorzieningenrechter van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat partijen (mondeling) overeenstemming hebben bereikt over een vaststellingsovereenkomst. Tegenover de ontkenning van [gedaagde] vereist het standpunt van [eiser] nadere onderbouwing en zo nodig bewijslevering. Die onderbouwing ontbreekt, terwijl in kort geding geen ruimte is voor, bijvoorbeeld, het horen van getuigen. Bovendien erkent [eiser] ter zitting dat er over diverse onderdelen van de vaststellingsovereenkomst – waaronder de hoogte van de door [gedaagde] te betalen schadevergoeding – (nog) geen overeenstemming bestond tussen partijen. Sterker nog, de advocaat van [eiser] noemt ter zitting verschillende bedragen – € 900.000,00, € 950.000,00, € 970.000,00 – waarvan slechts één bedrag in het concept staat. Andere onderdelen in de conceptvaststellingsovereenkomst – zoals een vergoeding voor (derving van) waardevermindering van de woning – zijn helemaal niet besproken op 29 oktober 2025. Dit impliceert dat het concept niet een exacte weergave is van wat partijen zouden zijn overeengekomen op 29 oktober 2025. Dat wordt bevestigd door het voorbehoud van instemming dat de advocaat van [eiser] bij toezending daarvan maakte en de hiervoor genoemde wisselende bedragen. Ook het eigen standpunt van [eiser] staat daarmee in de weg aan toewijzing van de primaire vordering.

Toetsingskader vordering tot dooronderhandelen

5.6.

Een vordering tot dooronderhandelen kan in kort geding alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot eenzelfde oordeel komt. Als uitgangspunt geldt dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken. Dat is alleen anders wanneer dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Dit is een hoge lat, waar niet snel aan wordt voldaan. Het uitgangspunt van een vaststellingsovereenkomst is dat daarbij een definitief einde wordt gemaakt aan tussen een partijen bestaand geschil. Aan het vertrouwen dat een dergelijke overeenkomst tot stand zal komen worden nog hogere eisen gesteld dan bij andere soorten overeenkomsten het geval is.

[gedaagde] wordt niet veroordeeld om door te onderhandelen

5.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter wordt niet voldaan aan de zeer hoge lat om tot toewijzing van de vordering te komen. Het is onvoldoende aannemelijk dat sprake is geweest van gerechtvaardigd vertrouwen van [eiser] in het tot stand komen van een definitief einde van het geschil op basis van een vaststellingsovereenkomst. Hiervoor zijn partijen het op te veel punten niet eens met elkaar. Partijen liggen vooralsnog ver uit elkaar als het gaat om de vraag wanneer de huiszwamproblematiek is ontstaan, wat de oorzaak is van de huidige besmetting in de woning, wat er wanneer al dan niet is meegedeeld en welke (derde) partij daarvoor aansprakelijk of verantwoordelijk is. Partijen zijn het ook niet eens over (het al dan niet bestaan van een grondslag voor vergoeding van) diverse door [eiser] opgevoerde schadeposten, waarvan enkele nog niet het onderwerp van de onderhandelingen tussen partijen zijn geweest. Partijen hebben ook nog niet concreet voor ogen welke (financiële) gevolgen de ontbinding van de koop-/aannemingsovereenkomst zouden hebben. Gelet hierop kan in redelijkheid niet worden gezegd dat [gedaagde] op enig moment tijdens de tot op heden gevoerde onderhandelingen het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat partijen over al deze punten overeenstemming zouden bereiken. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarom geen sprake van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen aan de zijde van [eiser]

5.8.

Zelfs als dit anders was, is onvoldoende duidelijk wat het belang van [eiser] bij toewijzing van zijn vordering is. Uit het tussen partijen gevoerde debat is niet gebleken dat [gedaagde 1] of Van den Nieuwendijk de onderhandelingen hebben afgebroken of dat zij niet (langer) bereid zijn tot het voeren van onderhandelingen. Integendeel, tijdens de mondelinge behandeling hebben zij die bereidheid nogmaals uitgesproken en was het juist [eiser] die, vanwege een totaal gebrek aan vertrouwen in Van den Nieuwendijk, het gesprek niet aan wilde gaan. Voor zover de onderhandelingen tussen partijen zijn gestaakt, lijken juist de houding van en de door [eiser] genomen rechtsmaatregelen daarvoor redengevend. De gevorderde voorziening komt bovendien erop neer dat [gedaagde] gedwongen zouden worden om tot een definitieve afwikkeling van het geschil via een vaststellingsovereenkomst te komen en dat staat op gespannen voet met het beginsel van contractsvrijheid.

Proceskosten en wettelijke rente

5.9.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen van [gedaagde 1] en Van den Nieuwendijk.

5.10.

De proceskosten van zowel [gedaagde 1] als Van den Nieuwendijk worden begroot op:

– griffierecht

€

735,00

– salaris advocaat

€

1.177,00

– nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.101,00

5.11.

Van den Nieuwendijk heeft in haar conclusie verzocht dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na aanschrijving daartoe indien niet tijdig aan deze veroordeling wordt voldaan. [eiser] heeft daartegen geen verweer gevoerd, zodat deze vordering wordt toegewezen.

De voorzieningenrechter

6.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

6.2.

veroordeelt [eiser] hoofdelijk in de proceskosten van [gedaagde 1] van € 2.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

veroordeelt [eiser] hoofdelijk in de proceskosten van Van den Nieuwendijk van € 2.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe met bepaling dat de wettelijke rente daarover is verschuldigd vanaf de vijftiende dag na aanschrijving daartoe indien niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2026.

4049 / 2009