ECLI:NL:RBZWB:2026:6952

3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:

– Belastingjaar: 2025

– Vastgestelde waarde: € 476.000

3.1.

Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:

– Dictum: Bezwaar ongegrond

– Waarde na bezwaar: € 476.000

– Nevenbeslissingen: Niet van toepassing

3.2.

Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met de zogenoemde dossierstukken. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend op 24 april 2026.

3.3.

De rechtbank heeft het beroep op 6 mei 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:

– Namens de gemachtigde: mr. I.A. van Kroonenburg,

[deskundige] (taxateur) en

[persoon] (toehoorder)

– Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde] (digitaal).

3.4.

Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.

3.5.

De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.

4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:

– Waarde volgens belanghebbende: € 424.000

– Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 476.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 480.000 in de beroepsfase.

4.1.

Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.

Vooraf: ontvankelijkheid beroep

5. Ter zitting heeft mr. I.A. Kroonenburg het woord gevoerd namens Het Nieuwe WOZ-bureau. De machtiging die is ingediend ziet op “medewerkers van Eerlijke WOZ, Het Nieuwe WOZ-bureau en eventueel door hen ingeschakelde derden”. Mr. I.A. Kroonenburg heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat zij werknemer is van Het Nieuwe WOZ-bureau. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet weersproken. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de (mondelinge) verklaring niet te volgen en heeft mr. I.A. Kroonenburg toegelaten als vertegenwoordiger van Het Nieuwe WOZ-bureau. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar het arrest van 17 april 2026 maakt dat niet anders. De rechtbank overweegt dat genoemd arrest ziet op de beweegredenen voor de bestuursrechter om een nieuwe machtiging op te vragen. De rechtbank heeft in dit dossier geen reden(en) gezien om een nieuwe machtiging op te vragen en blijkens het arrest behoeft dat ook geen motivering.

Materiële beroepsgronden

5.1.

De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een taxatierapport. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 480.000. Vervolgens is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie en een verslag van bevindingen ontvangen. Ter zitting is toegelicht dat de bijlagen van het verslag van bevindingen als niet verzonden kunnen worden beschouwd. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

5.2.

Als referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] gebruikt. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

5.3.

Belanghebbende heeft ook zelf marktonderzoek gedaan en een verslag van bevindingen opgemaakt en overgelegd. Belanghebbende heeft ervoor gekozen om [referentiewoning 4] toe te voegen als referentiewoning en de woning aan [referentiewoning 2] niet op te nemen.

5.4.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat de heffingsambtenaar een door belanghebbende aangedragen referentiewoning niet zonder meer terzijde kan schuiven. In dit geval heeft belanghebbende echter niet (voldoende) gemotiveerd gesteld of en om welke redenen de door hem gekozen referentiewoningen meer bewijskracht hebben. Naar het oordeel van de rechtbank is de handeling van het inbrengen van het rapport van bevindingen van onvoldoende gewicht om de keuze van de referentiewoningen adequaat te betwisten. Daar komt bij dat het object van de heffingsambtenaar [referentiewoning 2] in dezelfde straat gelegen is als de woning. Om die reden wordt uitgegaan van de referentiewoningen van de heffingsambtenaar.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op de juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?

5.5.

Ten aanzien van de berekening van de gemiddelde prijs per vierkante meter van de kale opstal liggen geen beslispunten voor.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?

5.6.

Belanghebbende betwist de factor voor kwaliteit en voorzieningen van de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat dit een kale stelling betreft en dat deze stelling van onvoldoende gewicht is om de door de heffingsambtenaar gehanteerde KOUDV-factoren te weerleggen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de inbreng van het rapport van belanghebbende tot verwarring heeft geleid. Daar belanghebbende in zijn matrix uitgaat van [referentiewoning 3] , maar onder punt 2 de keuken van belanghebbende vergelijkt met de keuken van [adres 2] . De foto van de keuken is anders dan de foto van de keuken die de heffingsambtenaar in zijn rapport heeft opgenomen bij [referentiewoning 3] . Vanwege de innerlijke tegenstrijdigheden van het rapport, ontvalt daarmee de overtuigingskracht. Gelet op die tegenstrijdigheden komt aan de stelling van belanghebbende niet voldoende bewijskracht toe. Dat maakt dat de berekening van de heffingsambtenaar niet adequaat is weersproken. Deze berekening houdt daarom stand. De heffingsambtenaar is dus geslaagd in zijn bewijstaak. Aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom van de materiële beroepsgronden

5.7.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.

6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.

griffier

rechter

De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘s-Hertogenbosch.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.