ECLI:NL:RBZWB:2026:6953

3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:

– Belastingjaar: 2025

– Vastgestelde waarde: € 330.000

3.1.

Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:

– Dictum: Bezwaar ongegrond

– Waarde na bezwaar: € 330.000

– Nevenbeslissingen: Niet van toepassing

3.2.

Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met de zogenoemde dossierstukken. Belanghebbende heeft op 24 april 2026 nog een nader stuk ingediend.

3.3.

De rechtbank heeft het beroep op 6 mei 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:

– Namens de gemachtigde: mr. I.A. van Kroonenburg,

[deskundige] (taxateur) en

[persoon] (toehoorder)

– Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde] (digitaal).

3.4.

Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.

3.5.

De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.

4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:

– Waarde volgens belanghebbende: € 276.000

– Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 330.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 330.000 in de beroepsfase.

4.1.

Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.

Vooraf: ontvankelijkheid beroep

5. Ter zitting heeft mr. I.A. Kroonenburg het woord gevoerd namens Het Nieuwe WOZ-bureau. De machtiging die is ingediend ziet op “medewerkers van Eerlijke WOZ, Het Nieuwe WOZ-bureau en eventueel door hen ingeschakelde derden”. mr. I.A. Kroonenburg heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat zij werknemer is van Het Nieuwe WOZ-bureau. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet weersproken. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de (mondelinge) verklaring niet te volgen en heeft mr. I.A. Kroonenburg toegelaten als vertegenwoordiger van Het Nieuwe WOZ-bureau. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar het arrest van 17 april 2026 maakt dat niet anders. De rechtbank overweegt dat genoemd arrest ziet op de beweegredenen voor de bestuursrechter om een nieuwe machtiging op te vragen. De rechtbank heeft in dit dossier geen reden(en) gezien om een nieuwe machtiging op te vragen en blijkens het arrest behoeft dat ook geen motivering.

Materiële beroepsgronden

5.1.

De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een taxatierapport. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 330.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie en een verslag van bevindingen ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

5.2.

Als referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de woningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] te [woonplaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] gebruikt. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat het type woning van de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] te verschillend zijn, aangezien deze referentiewoningen hoekwoningen zijn en de woning van belanghebbende een tussenwoning is. Belanghebbende heeft de woningen aan [adres 2] en [adres 3] aangedragen als vergelijkbare woningen.

5.3.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat met het verschil in type woning voldoende rekening is gehouden. Dat leidt tot de conclusie dat de onderbouwing van de heffingsambtenaar geen stand houdt en de waarde niet aannemelijk is gemaakt.

De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning

5.4.

Belanghebbende heeft zelf een berekening gemaakt aan de hand van een matrix. De heffingsambtenaar heeft deze berekening niet weersproken. Wel heeft te gelden dat beide partijen het object [referentiewoning 2] als referentiewoning hebben gebruikt, maar met verschillende kwalificaties. Belanghebbende stelt dat de uitstraling van [referentiewoning 2] onjuist is beoordeeld. Volgens belanghebbende is de uitstraling gemiddeld in plaats van ondergemiddeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de uitstraling van [referentiewoning 2] ondergemiddeld is. De rechtbank volgt daarom de kwalificaties van belanghebbende met betrekking tot [referentiewoning 2] .

5.5.

De overige onderdelen van de berekening van belanghebbende zijn niet adequaat weersproken door de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft belanghebbende in reactie op opgebrachte twijfel aan de zijde van de heffingsambtenaar, verklaard dat de grondstaffel en de KOUDV-factoren in het verantwoordingsdocument op de website van Woning Waarderingsmeesters zijn opgenomen. Daar heeft de heffingsambtenaar geen verweer op gevoerd.

5.6.

De conclusie is dat belanghebbende er in geslaagd is om de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

6. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.

6.1.

Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft voor de bezwaarfase recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666. Belanghebbende heeft voor de beroepsfase recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt. De beschikking is op 22 februari 2025 opgelegd en de dagtekening van uitspraak op bezwaar is 27 juni 2025, de forfaitaire proceskostenvergoeding wordt daarom op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,125 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt in totaal € 400. Ook ziet de rechtbank aanleiding om belanghebbende een vergoeding toe te kennen voor de aanwezigheid van de deskundige.

6.2.

Belanghebbende verzoekt om een vergoeding van € 106,46 (één uur à € 59 voor voorbereiding en aanwezigheid en reiskosten à € 47,46 op basis van tweede klasse openbaar vervoer).

6.2.1.

Met betrekking tot de hoogte van de kosten voor een deskundige verwijst artikel 1, onder b, juncto artikel 2, eerste lid, onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht juncto artikel 8:36, tweede lid, van de Awb naar de Wet tarieven in strafzaken (hierna: WTS). Blijkens artikel 3, eerste lid, onder a, van de WTS wordt de vergoeding voor werkzaamheden ingevolge opdrachten vastgesteld op ten hoogste € 184,42 per uur. Voor het bepalen van de hoogte van de vergoeding is de mate van deskundigheid niet relevant, wel de mate van bijzonderheid van het getaxeerde gebouw is leidend. In casu is sprake van een reguliere woning. Daar komt bij dat het geheel van bepalingen in de aard bedoeld is als een tegemoetkoming in de kosten. Om die reden acht de rechtbank een bedrag van € 35 gerechtvaardigd. Voor de tijdsbesteding van voorbereiding, reis en aanwezigheid wordt uitgegaan van 2 uur. De vergoeding is dan € 70.

6.2.2.

Met betrekking tot de gestelde reiskosten heeft te gelden dat de deskundige geschaard wordt onder artikel 3, eerste lid, onder a van de WTS. De overige bepalingen in de WTS en het daarbij behorende Besluit Tarieven in Strafzaken bieden geen grondslag voor aparte reiskostenvergoeding, althans daartoe heeft belanghebbende onvoldoende gesteld.

6.3.

De vergoeding bedraagt dan in totaal € 470.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.

griffier

rechter

De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘s-Hertogenbosch.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.