1.1.Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• het verzoekschrift, met bijlagen, dat op 9 december 2022 is ontvangen door Rechtbank Den Haag;

• de beschikking waarin de zaak wordt verwezen naar Rechtbank Rotterdam;

• het verweer, met bijlagen, dat [verweerder] tijdens de eerste zitting heeft overhandigd;

• de mail van verzoekers van 17 april 2023, met bijlagen;

• de mail van [verweerder] van 18 april 2023, met bijlagen.

1.2.Op 21 maart 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Op 3 juli 2023 is deze mondelinge behandeling voortgezet, naar aanleiding van de mails van de partijen.

2.1. [verweerder] is eigenaar van twee bedrijfsruimtes, op het adres [adres 1] en [adres 2] in [plaatsnaam]. Boven deze twee bedrijfsruimtes liggen twee woningen. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn eigenaar van de ene woning en [verzoeker 3] en [verzoeker 4] van de andere. De verzoekers en [verweerder] vormen samen een vereniging van eigenaars (VvE).

2.2.Tijdens deze procedure is een deel van het conflict tussen partijen al onderling opgelost. Het gaat nu alleen nog om het volgende. In het verleden heeft de VvE een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) vastgesteld. Verzoekers willen het onderhoud dat daarin gepland stond voor 2021 en 2022 in 2023 laten uitvoeren. Op 3 april 2023 is dit besproken tijdens een VvE-vergadering. Tijdens die vergadering heeft [verweerder] aangegeven dat hij hiermee akkoord is, behalve voor wat betreft het gevelonderhoud. Verzoekers vinden dat ook het gevelonderhoud moet plaatsvinden. Zij verzoeken de kantonrechter om hen te machtigen, om namens de VvE opdracht te geven voor uitvoering van alle werkzaamheden die in het MJOP gepland staan voor 2021 en 2022, dus ook voor het gevelonderhoud.

2.3. [verweerder] is het hier niet mee eens. Hij heeft daarvoor twee redenen. De eerste reden is dat volgens hem in het verleden is besloten dat het gevelonderhoud geen verantwoordelijkheid van de VvE meer is. De tweede reden is dat hij de muren van de bedrijfsruimtes binnenkort van buitenaf wil isoleren en dat het gevelonderhoud dan voor niets is geweest.

2.4.De kantonrechter machtigt de verzoekers om namens de VvE opdracht te geven voor het uitvoeren van gevelonderhoud. In deze beschikking wordt dit oordeel toegelicht.

2.5.Tijdens de VvE-vergadering van 3 april 2023 heeft [verweerder] al ingestemd met het uitvoeren van alle onderhoudswerkzaamheden, behalve het gevelonderhoud. Er hoeft dus alleen nog beslist te worden over het gevelonderhoud. Voor het overige wordt het verzoek van verzoekers afgewezen, omdat [verweerder] zijn medewerking op dat punt niet weigert (artikel 5:121 BW).

2.6.Het uitgangspunt is dat de VvE verantwoordelijk is voor gevelonderhoud. Dat volgt namelijk uit het splitsingsreglement en de wet (artikel 5:126 lid 1 BW en artikel 2 sub a, 8 en 37 splitsingsreglement).

2.7.Uit de notulen van de VvE-vergadering van 24 mei 2022 lijkt te volgen dat toen is besloten dat het gevelonderhoud voortaan niet meer gemeenschappelijk wordt uitgevoerd. Volgens verzoekers klopt dit niet. Zij hebben tijdens de tweede zitting (net als op de vergadering van 3 april 2023) aangevoerd dat de notulen op dit punt onjuist zijn. Volgens hen is tijdens de vergadering van 24 mei 2022 besloten om alleen het onderhoud dat op grond van de splitsingsakte (en het reglement) gemeenschappelijk moet plaatsvinden gezamenlijk te doen en niet meer dan dat.

2.8.De kantonrechter kan op dit moment niet vaststellen wat op die vergadering besloten is, maar dat hoeft ook niet. Zelfs als het verhaal van [verweerder] zou kloppen, dan nog heeft dit geen gevolgen. Een besluit om het gevelonderhoud voortaan niet meer gezamenlijk uit te voeren is namelijk in strijd met het splitsingsreglement. Zo’n besluit is daardoor nietig (artikel 5:129 en 2:14 BW). Als de partijen van het reglement willen afwijken, dan moet dit via de notaris en moet aan bepaalde eisen zijn voldaan (artikel 5:139 e.v. BW). Dat is tot dit moment niet gebeurd. Dat betekent dat nog steeds het uitgangspunt uit het splitsingsreglement geldt: het gevelonderhoud is de verantwoordelijkheid van de VvE.

2.9.De partijen hebben aangegeven dat de volgende categorieën uit het MJOP met gevelonderhoud te maken hebben: buitenwanden, buitenwandopeningen en buitenwandafwerkingen. Dat betekent dat in het MJOP voor 2021 en 2022 het volgende gevelonderhoud gepland stond:

• het herstellen van het metselwerk in de gevelconstructie € 434,-

• het herstellen van de betonband/latei € 1.526,-

• het herstellen van de betonnen onderdorpel € 254,-

De VvE wil dit gevelonderhoud in 2023 laten uitvoeren. [verweerder] wil hier niet aan meewerken, maar de kantonrechter vindt zijn reden daarvoor niet redelijk. Daarvoor is het volgende van belang.

2.10.De kantonrechter stelt voorop dat de begrote kosten van het gevelonderhoud beperkt zijn, namelijk € 2.214,-. Een derde van deze kosten komt voor rekening van [verweerder], op grond van de verdeelsleutel uit de splitsingsakte. Het gaat dus voor hem om een begrote investering van € 738,-. Daar komt bij dat verzoekers onbetwist hebben gewezen op het belang van gevelonderhoud. Zij hebben toegelicht dat er scheuren in de gevel zitten en dat wanneer het gevelonderhoud wordt uitgesteld en schade optreedt, deze schade niet wordt gedekt door de verzekeraar.

2.11.Gezien deze beperkte investering en grote belangen van verzoekers moet [verweerder] een goede reden hebben om niet mee te werken. De geplande isolatiewerkzaamheden zijn dat niet. De eerste reden daarvoor is dat [verweerder] zijn plannen niet concreet heeft gemaakt. Uit niets is gebleken dat de isolatie op korte termijn zal plaatsvinden. De tweede reden daarvoor is dat verzoekers tijdens de tweede zitting onbetwist hebben gesteld dat de gevels van de bedrijfsruimtes voor het grootste deel uit glas bestaan. Het gevelonderhoud zal dus met name bij de woningen plaatsvinden. Als de isolatie al op korte termijn zou plaatsvinden, dan is dus hoogstens een klein gedeelte van de investering maar voor een korte periode nuttig geweest.

2.12.Omdat de kantonrechter oordeelt dat [verweerder] geen goede reden heeft om zijn medewerking te weigeren, geeft zij de verzoekers een machtiging, die de medewerking van [verweerder] vervangt (artikel 5:121 BW). Het verzoek wordt dus toegewezen voor zover het ziet op de werkzaamheden die in 2.9 zijn opgesomd.

2.13.Voor het eerst in zijn mail van 18 april 2023 heeft [verweerder] een tegenverzoek gedaan. Dat is te laat. [verweerder] had dit namelijk uiterlijk in zijn verweerschrift moeten doen (artikel 282 lid 4 Rv). [verweerder] wordt daarom niet-ontvankelijk verklaard. Dat betekent dat de kantonrechter zijn tegenverzoek niet inhoudelijk behandelt.

2.14. [verweerder] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 289 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van verzoekers tot vandaag vast op € 86,- aan griffierecht en € 792,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 264,-). Dit is totaal € 878,-. Voor kosten die verzoekers maken na deze uitspraak moet [verweerder] een bedrag betalen van € 132,- (1/2 punt x € 264,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In deze beschikking hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

2.15.Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv).

3.1.geeft aan verzoekers een machtiging, die de medewerking van [verweerder] vervangt, om namens en voor rekening van de VvE opdracht te geven voor de uitvoering van de volgende onderhoudswerkzaamheden conform het MJOP voor 2021 en 2022:

• het herstellen van het metselwerk in de gevelconstructie;

• het herstellen van de betonband/latei;

• het herstellen van de betonnen onderdorpel.

3.2.veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, die aan de kant van verzoekers tot vandaag worden vastgesteld op € 878,-;

3.3.verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.verklaart [verweerder] niet ontvankelijk in zijn tegenverzoek;

3.5.wijst al het andere af.